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LUNES 1 DE DICIEMBRE DE 2014

Cancelaciones de reserva

La maniobra de algunos corredores inmobiliarios consiste en acordar una reserva entre comprador y vendedor y después hacer caer la operación para quedarse con el dinero depositado. También la aplican para los alquileres. ¿Cómo estar atento y prevenir la estafa?

Hay una práctica tramposa de la cual se valen unos pocos agentes inmobiliarios pero suficientes para empañar la actividad, con el fin de apoderarse del dinero dejado en reserva por compradores de inmuebles o por inquilinos. Tanto en uno como en otro caso, la técnica es similar y busca hacer caer la operación comercial. En el caso de los alquileres, -que se prestan más a la posibilidad de desfigurar los términos del contrato para quedarse con la plata- la trampa es tan sencilla como efectiva. La trampa comienza cuando el corredor inmobiliario pide al inquilino ciertos requisitos (recibo de sueldo, copia del DNI, datos del garante) y le hace dejar $200 o más como reserva. Al cabo de unos días le dice que el recibo de sueldo de, pongamos por ejemplo, $450, es insuficiente para cerrar el contrato de alquiler o que el garante presentado es trucho. El problema es que, en lugar de devolverle el dinero de la reserva como corresponde, se lo apropia en forma ilegal. ´Abogado“Este tipo de maniobras suelen hacerla unos pocos corredores, tanto más con los alquileres que con las operaciones de compraventa, aprovechándose sobre todo de inquilinos desinformados, extranjeros, mayores de edad o de condición más humilde, a quienes engañan al convencerlos de que perdieron el dinero de la reserva por haber presentado mal los papeles cuando, por el contrario, tenían todo en regla”, señaló el abogado civilista Gastón Sotelo. Para evitar estas artimañas, las personas estafadas pueden denunciar a los corredores truchos en la Cámara Inmobiliaria Argentina, para que les aplique sanciones a las inmobiliarias infractoras, si es que están afiliadas a la entidad. Sin embargo, la mejor forma de evitar ser engañado, es saber en qué consiste la reserva, cómo se redacta y cómo se resuelve la devolución de la plata depositada si la operación comercial no se cierra. ¿Qué es la reserva? Un acuerdo privado por el cual las partes involucradas demuestran su intención de comprar o alquilar un inmueble. A diferencia de la seña, la reserva no está contemplada como documento en el Código Civil, pero tiene la validez de cualquier acuerdo entre privados. Tiene algunas particularidades que conviene conocer:
  1. Sólo necesita de la firma hecha de puño y letra de los interesados sin hacer falta la intervención de escribanos.
  2. No tiene un monto estipulado respecto del valor total del bien a adquirir.
  3. Permite el arrepentimiento de las partes y la devolución del depósito cuando se arrepiente el vendedor.
  4. Puede acordarse sin la firma del propietario, con el aval del corredor inmobiliario y del potencial comprador. Pero conviene contar también con la firma del vendedor, para darle mayor formalidad al acto.
Si se cancela la operación, ¿quién se queda con la plata de la reserva? Depende de cuál de los dos se arrepiente de llevar adelante la operación:
  1. si se arrepiente el vendedor, porque reconsideró el precio o porque encontró un mejor oferente, podrían llegar a aplicarse las normas de la seña y tener que devolverle al comprador el doble del monto depositado. Las condiciones de la devolución por cancelación del acuerdo dependerán de lo que se haya escrito en la reserva.
  2. si es el comprador, porque encontró un mejor precio en otra propiedad, pierde la plata de la reserva. Hay derecho del vendedor a retenerla, pues por culpa de la cancelación se perdió de cerrar otras operaciones. También podría ir ese dinero a cuenta de gastos del corredor inmobiliario, puesto que él cumplió con su labor de publicar el aviso de venta y estuvo al frente de la negociación, a pesar de que se frustró.
¿Puede obligarse al comprador a cumplir el contrato? Este punto debe tomarse muy en cuenta porque, por lo general, los compradores evitan leer la letra chica de los contratos, en la que suelen estar las obligaciones más importantes. ´Abogado“El comprador debe tener en cuenta cuando lee la reserva que en ésta no diga que el dinero depositado se toma como a cuenta del precio y con principio de ejecución, porque después le van a hacer cumplir todo el contrato”, afirmó el abogado civilista Gustavo Pasquali. El abogado insistió que “este punto es crucial, porque una simple reserva puede ocultar las obligaciones de una seña con principio de ejecución y tomarse como tal, dejando al comprador atado de pies y manos a la decisión del vendedor”, advirtió Pasquali. ¿Qué debe decir una reserva? “Se recibe de Fulano la cantidad de tantos pesos ad referéndum del propietario de la unidad ubicada en la calle tal, de acuerdo a las siguientes condiciones (precio que se ofrece) y pagaderos de la siguiente forma (la manera en que se paga: en una compra común es 30% del boleto, 70% de la escritura y toma de posesión. Si se trata de un alquiler, se ponen las condiciones, vigencia y duración del contrato) Si el propietario no está de acuerdo con las condiciones propuestas y no acepta la reserva, se le devolverá al ofertante la suma recibida o el doble de esa cantidad si la conformó y luego se arrepintió de la operación, quedando el propietario en la libertad de disponer nuevamente de la propiedad en la forma que más le convenga”. Es importante que en la misma reserva se incluya un período de vigencia (“Esta reserva es válida por 10 días”), pasado el cual se da por cancelada la operación comercial. El plazo se fija para que las partes tengan tiempo de negociar el precio del bien por adquirir, plazo que puede prorrogarse si los dos están de acuerdo. En las reservas por alquileres, se recomienda agregar que la persona presentada como garante no puede tener más de 3 pedidos de informes de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble en los últimos 90 días. La frecuencia de estos pedidos es una clara señal de que la garantía es trucha. Debe decirse, además, que de no entregar los papeles requeridos por el propietario, como: recibo de sueldo, fotocopia del DNI, datos del garante, etc., se entiende que el inquilino desistió de esa operación. Sin embargo, para evitar cancelarla por completo, el propietario puede darle la oportunidad al inquilino presentar bien los datos pedidos o de traer otro garante en el término de 3 a 5 días, si es que éste fuera trucho.

Este artículo fue publicado con anterioridad a Diciembre de 2014 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.

Cancelaciones de reserva

La maniobra de algunos corredores inmobiliarios consiste en acordar una reserva entre comprador y vendedor y después hacer caer la operación para quedarse con el dinero depositado. También la aplican para los alquileres. ¿Cómo estar atento y prevenir la estafa?

Cancelaciones <celeste>de reserva
Hay una práctica tramposa de la cual se valen unos pocos agentes inmobiliarios pero suficientes para empañar la actividad, con el fin de apoderarse del dinero dejado en reserva por compradores de inmuebles o por inquilinos. Tanto en uno como en otro caso, la técnica es similar y busca hacer caer la operación comercial. En el caso de los alquileres, -que se prestan más a la posibilidad de desfigurar los términos del contrato para quedarse con la plata- la trampa es tan sencilla como efectiva. La trampa comienza cuando el corredor inmobiliario pide al inquilino ciertos requisitos (recibo de sueldo, copia del DNI, datos del garante) y le hace dejar $200 o más como reserva. Al cabo de unos días le dice que el recibo de sueldo de, pongamos por ejemplo, $450, es insuficiente para cerrar el contrato de alquiler o que el garante presentado es trucho. El problema es que, en lugar de devolverle el dinero de la reserva como corresponde, se lo apropia en forma ilegal. ´Abogado“Este tipo de maniobras suelen hacerla unos pocos corredores, tanto más con los alquileres que con las operaciones de compraventa, aprovechándose sobre todo de inquilinos desinformados, extranjeros, mayores de edad o de condición más humilde, a quienes engañan al convencerlos de que perdieron el dinero de la reserva por haber presentado mal los papeles cuando, por el contrario, tenían todo en regla”, señaló el abogado civilista Gastón Sotelo. Para evitar estas artimañas, las personas estafadas pueden denunciar a los corredores truchos en la Cámara Inmobiliaria Argentina, para que les aplique sanciones a las inmobiliarias infractoras, si es que están afiliadas a la entidad. Sin embargo, la mejor forma de evitar ser engañado, es saber en qué consiste la reserva, cómo se redacta y cómo se resuelve la devolución de la plata depositada si la operación comercial no se cierra. ¿Qué es la reserva? Un acuerdo privado por el cual las partes involucradas demuestran su intención de comprar o alquilar un inmueble. A diferencia de la seña, la reserva no está contemplada como documento en el Código Civil, pero tiene la validez de cualquier acuerdo entre privados. Tiene algunas particularidades que conviene conocer:
  1. Sólo necesita de la firma hecha de puño y letra de los interesados sin hacer falta la intervención de escribanos.
  2. No tiene un monto estipulado respecto del valor total del bien a adquirir.
  3. Permite el arrepentimiento de las partes y la devolución del depósito cuando se arrepiente el vendedor.
  4. Puede acordarse sin la firma del propietario, con el aval del corredor inmobiliario y del potencial comprador. Pero conviene contar también con la firma del vendedor, para darle mayor formalidad al acto.
Si se cancela la operación, ¿quién se queda con la plata de la reserva? Depende de cuál de los dos se arrepiente de llevar adelante la operación:
  1. si se arrepiente el vendedor, porque reconsideró el precio o porque encontró un mejor oferente, podrían llegar a aplicarse las normas de la seña y tener que devolverle al comprador el doble del monto depositado. Las condiciones de la devolución por cancelación del acuerdo dependerán de lo que se haya escrito en la reserva.
  2. si es el comprador, porque encontró un mejor precio en otra propiedad, pierde la plata de la reserva. Hay derecho del vendedor a retenerla, pues por culpa de la cancelación se perdió de cerrar otras operaciones. También podría ir ese dinero a cuenta de gastos del corredor inmobiliario, puesto que él cumplió con su labor de publicar el aviso de venta y estuvo al frente de la negociación, a pesar de que se frustró.
¿Puede obligarse al comprador a cumplir el contrato? Este punto debe tomarse muy en cuenta porque, por lo general, los compradores evitan leer la letra chica de los contratos, en la que suelen estar las obligaciones más importantes. ´Abogado“El comprador debe tener en cuenta cuando lee la reserva que en ésta no diga que el dinero depositado se toma como a cuenta del precio y con principio de ejecución, porque después le van a hacer cumplir todo el contrato”, afirmó el abogado civilista Gustavo Pasquali. El abogado insistió que “este punto es crucial, porque una simple reserva puede ocultar las obligaciones de una seña con principio de ejecución y tomarse como tal, dejando al comprador atado de pies y manos a la decisión del vendedor”, advirtió Pasquali. ¿Qué debe decir una reserva? “Se recibe de Fulano la cantidad de tantos pesos ad referéndum del propietario de la unidad ubicada en la calle tal, de acuerdo a las siguientes condiciones (precio que se ofrece) y pagaderos de la siguiente forma (la manera en que se paga: en una compra común es 30% del boleto, 70% de la escritura y toma de posesión. Si se trata de un alquiler, se ponen las condiciones, vigencia y duración del contrato) Si el propietario no está de acuerdo con las condiciones propuestas y no acepta la reserva, se le devolverá al ofertante la suma recibida o el doble de esa cantidad si la conformó y luego se arrepintió de la operación, quedando el propietario en la libertad de disponer nuevamente de la propiedad en la forma que más le convenga”. Es importante que en la misma reserva se incluya un período de vigencia (“Esta reserva es válida por 10 días”), pasado el cual se da por cancelada la operación comercial. El plazo se fija para que las partes tengan tiempo de negociar el precio del bien por adquirir, plazo que puede prorrogarse si los dos están de acuerdo. En las reservas por alquileres, se recomienda agregar que la persona presentada como garante no puede tener más de 3 pedidos de informes de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble en los últimos 90 días. La frecuencia de estos pedidos es una clara señal de que la garantía es trucha. Debe decirse, además, que de no entregar los papeles requeridos por el propietario, como: recibo de sueldo, fotocopia del DNI, datos del garante, etc., se entiende que el inquilino desistió de esa operación. Sin embargo, para evitar cancelarla por completo, el propietario puede darle la oportunidad al inquilino presentar bien los datos pedidos o de traer otro garante en el término de 3 a 5 días, si es que éste fuera trucho.

Este artículo fue publicado el día MARTES 2 DE DICIEMBRE DE 2014 y a esta fecha podría estar desactualizado. Recomendamos que sea utilizado sólo a modo de referencia y que ante cualquier duda, consulte con un profesional.