Lunes 20 de Octubre de 2014
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El PH de mi vecino es un desastre

La propietaria de un PH se queja porque no puede vendérselo a nadie, debido a que su vecino no cuida el suyo. Paredes cascadas, escombros que asoman por la terraza y la puerta despintada ayudan a dar una mala imagen al conjunto de viviendas. ¿Cómo puedo exigirle un mayor cuidado?


Pertenecer tiene sus privilegios, parafrasean los dueños de PH en tiempos de crisis. Estas viviendas, estilo “chorizo”, que están a mitad de camino entre un edificio de departamentos y una casa, en sus comienzos fueron habitadas por los más humildes. Hoy, estas construcciones de medio siglo están en alza y son buscadas por gente de clase media que no quiere subir ascensores ni pagar expensas.

Pero pertenecer tiene también sus dificultades, asegura Lorena, una propietaria de un PH del sur del Gran Buenos Aires con ganas de vender su vivienda, pero sin interesados en comprarla, por culpa, según dice ella, de su vecino del PH de al lado.

“Puse el aviso en el diario, y la gente viene, pero cuando ve lo descuidado que está el pasillo y el abandono que tiene el PH de mi vecino, pega media vuelta y se va”, afirma la mujer.

Lorena quiere saber si tiene alguna manera de reclamarle a su copropietario que ponga en buenas condiciones su inmueble: que pinte las paredes con manchas de humedad a la vista de todos, arregle la puerta desvencijada y sin pintura, y esconda las chapas y restos plásticos que sobresalen de su terraza. De ese modo, los interesados en la casa de Lorena no saldrán espantados cuando la visiten.

¿Puedo exigirle al dueño del PH vecino que lo arregle?
Este es un problema frecuente entre los cohabitantes de esta clase de edificaciones. Las mismas ventajas por las cuales eligieron un PH son las que se vuelven en contra cuando aparece un conflicto.

Por lo general, los integrantes de un PH no pagan expensas. Todo se resuelve de manera informal: los vecinos se rotan para limpiar el pasillo, juntan dinero cuando hace falta arreglar un caño o darle una mano de pintura a las paredes, y le encargan al más entendido en temas eléctricos que revise alguna conexión defectuosa.

Este trabajo comunitario no siempre obtiene la misma respuesta de parte de todos sus miembros. A veces, la oposición de uno de los copropietarios a realizar una determinada reparación, alcanza para que los demás vecinos dilaten la cuestión y el arreglo quede sin hacerse. Es en esta instancia donde se nota la ausencia de una persona indispensable para dirimir estos asuntos: el administrador.

´Abogado“Al no haber administrador en la mayoría de los PH, tampoco hay nadie que conozca en detalle las obligaciones que fija la Ley 13.512 y el reglamento de copropiedad, y que además las haga cumplir”, señaló el abogado civilista Gastón Sotelo.

En referencia a esta ley, se trata de la misma que rige para todos los edificios afectados al régimen de propiedad horizontal. Esta norma explica a grandes rasgos los criterios económicos y de convivencia que deben existir entre los vecinos de una misma construcción.

Así, el artículo 2° enumera entre las cosas comunes a los copropietarios y que deben ser preservadas por todos: los cimientos, muros externos, escaleras, puerta de entrada, pasillo, cañerías comunes, paredes divisorias de departamentos y casas vecinas, y otras varias más que no comprenden a los PH, pues son exclusivas de los edificios (ascensores, portería, sótano, etc.).

Por ser ésta una ley de carácter general, y por haberse sancionado en tiempos de una realidad edilicia completamente distinta de la actual (la norma es de 1948), muchas de las cuestiones importantes de los consorcios se detallan en el reglamento de copropiedad.

´AbogadoEs por esto que el abogado civilista Esteban Otero advierte que: “Hay que remitirse al reglamento - que todos los PH deben tener, aunque sus copropietarios desconozcan que existe – para delimitar las responsabilidades en el cuidado del edificio”.

Hay cosas que no van a generar dudas y otras que sí. Por ejemplo: la pintura de paredes, arreglo de cañerías maestras y piso del pasillo son comunes a todos los copropietarios, y deben ser resueltas con el aporte de cada uno de ellos.

Las medianeras divisorias de departamentos están bajo el cuidado de sus vecinos a ambos lados de la pared. Las medianeras comunes a los copropietarios de un PH deben ser conservadas por todos ellos y por el dueño de la propiedad lindera.

La pintura y conservación del frente se considera, por lo general, como superficie común pero de uso exclusivo de uno o, a lo sumo, dos copropietarios. Salvo que el reglamento imponga a quien lo usa una obligación de cuidado, es el consorcio el que debe contribuir a preservarlo en buen estado. Esto es más fácil de explicar a los copropietarios de un edificio - porque son varios los que hacen uso de la fachada -, pero es más difícil de aceptar por los dueños de PH.

Más complicado aún es exigirle al copropietario de un PH que arregle la puerta de entrada a su domicilio o que no pinte una ventana de un color que desentone con el resto de las viviendas. Si bien las reglas pueden ser claras, es en este punto donde más falta haría la presencia de un administrador.

¿Qué acciones puedo iniciar contra un copropietario indomable?
Si el vecino no respeta las normas internas del edificio o viola sus reglas generales puede sufrir demandas legales por parte de los demás copropietarios.

En principio, conviene enviarle una intimación para que:

a) haga las mejoras correspondientes a su domicilio, que afean la estética del conjunto.

b) que contribuya con dinero al mantenimiento de los espacios comunes.

Si la intimación no es suficiente, se puede citar a las partes a una mediación y, con el reglamento en la mano, tratar de llegar a un acuerdo que evite la acción judicial.

Cuando nada de esto alcanza, es momento entonces de acudir a la Justicia, a través de una demanda por daños y perjuicios. La persona que ofrezca pruebas, de que por culpa del mal estado de la vivienda no puede vender su inmueble, puede incluir este perjuicio dentro del reclamo indemnizatorio.



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