Viernes 31 de Octubre de 2014
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Riesgos de comprar un inmueble afectado por una donación

Si usted se ilusionó con un inmueble en particular y quiere comprar ése y no otro, conviene que sepa que, si además de poder estar afectado por una hipoteca o un embargo, no lo está también por una donación. Los herederos forzosos podrían llegar a reclamárselo, aún después de muerto el donante. Si igual piensa comprarlo, asesórese en esta nota.


Antes de adquirir una propiedad, el interesado suele concentrar sus energías en hacer una inspección minuciosa del inmueble, estudiar el barrio y los medios de transporte que lo circundan y, sobre todo, en “sacarle” al vendedor el mejor precio posible.

Pero en ese entusiasmo por la compra, esta persona puede olvidarse de otro tipo de averiguaciones no menos importantes como, por ejemplo, el saber si pesan sobre el bien una hipoteca o un embargo. O si existe la posibilidad, para nada remota, de que esa propiedad esté afectada por una donación.

Aclaremos entonces los riesgos que pueden surgir de la compra de una cosa que ha sido donada.

En la donación de un inmueble, lo que hace el donante es transmitirle a alguien en forma gratuita y voluntaria la titularidad del mismo. El beneficiario puede ser un heredero forzoso – al que le fue adelantada la herencia – o un tercero externo a la familia del donante. En cualquiera de estos casos, la porción de que dispone quien dona no puede afectar la legítima perteneciente a los herederos.

¿Hay limitaciones para donar?
En principio no, siempre y cuando el que dona no se insolvente ni comprometa en la donación bienes futuros.

´Abogado“El problema de la donación a terceros se suscita con la muerte del donante, porque recién en ese momento se hace el cálculo de la porción que tienen derecho a reclamar los herederos forzosos, sin importar el patrimonio que tenía la persona al momento de realizar la donación”, sostuvo el abogado civilista Esteban Otero. En este cálculo se incluyen los bienes existentes tras su muerte y los que hubiere donado.

La porción exigible de estos bienes por los herederos forzosos - es decir, la legítima -, varía según los vínculos familiares del donante:

a) si dejó descendientes, corresponde a ellos el 80% de sus bienes.
b) La fracción a la que tienen derecho los ascendientes es de dos tercios.
c) Si es soltero y no tiene colaterales, el 100% del patrimonio del donante puede continuar en manos de terceros tras su muerte.

Si el donante se excedió en la donación, entregando una parte destinada a los herederos forzosos, éstos tienen derecho de reclamar al donatario (esto es, al favorecido con la donación) la restitución de ese bien hasta completar la proporción a la que la ley da derecho.

Aquí es donde retomamos el planteo inicial para preguntarnos qué sucede cuando compramos una propiedad afectada por una donación hecha a terceros y los herederos forzosos la exigen para sí.

¿Qué riesgos tiene comprar un inmueble que fue donado a terceros?
El peligro está en que esa propiedad exceda la porción patrimonial a la que tienen derecho terceras personas favorecidas por la donación. De ocurrir esto, los herederos forzosos están en condiciones de reclamar la restitución de ese bien hasta diez años después de la muerte del donante.

“En una donación a terceros, hay un vicio en el título que nace con la misma donación y no se sanea con la venta, de modo que persigue a la cosa, es decir, al inmueble”, expresó a Defiéndase el escribano público Carlos Cartelle.

¿El donatario puede vender el inmueble sin esperar que prescriba la opción de reclamar de los herederos forzosos?
Sí, dado que la ley no lo impide, ese inmueble puede venderse cuantas veces se quiera, aún en vida del donante (salvo que éste lo hubiese impedido en forma expresa). El problema más grave lo tendrá el último comprador, en caso de aparecer un familiar o cónyuge del donante dispuesto a reclamar la herencia. Por eso, “el nuevo comprador deberá estudiar a fondo la donación efectuada, a fin de no ver limitado su derecho en el futuro”, aconsejó a Defiéndase el especializado en Derecho inmobiliario Adrián Russo.

¿Cómo se previene el comprador?
Antes de firmar el boleto de compraventa, es fundamental pedir un informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble (RPI) para determinar si el inmueble está “limpio” o se encuentra afectado a una hipoteca, embargo o donación. A pesar de que esta tarea es propia del escribano o del abogado que asesora al interesado, es bueno que éste último también lo sepa y participe activamente en el estudio del estado del inmueble.

“Es importante saber que las donaciones de bienes inmuebles sólo se pueden realizar por escritura pública, debiendo quedar inscriptas en el Registro de la Propiedad Inmueble, ya que todo acto acordado entre las partes y sin dar publicidad del mismo a terceros, carece de validez respecto de estos últimos y por tanto inoponibles en el futuro”, señaló Russo.

¿Qué recaudos deben tomarse antes de comprar un inmueble de este tipo?
a) Pedir un informe de dominio en el RPI para saber si ese inmueble tiene alguna inhibición.

b) Estudiar a fondo las posibilidades de que esa donación pueda se revocada por una acción de reivindicación de sus herederos legítimos.

c) Exigir al escribano o al abogado que asesora, la realización del estudio de títulos del bien por adquirir.

Consultado acerca de si es preferible que el comprador borre de su cabeza la idea de adquirir un inmueble con estas características, Russo aclaró: “No es que desaconsejo arbitrariamente la compra de una propiedad recibida en donación, pero sí, en cambio, de aquélla que no se realice con el asesoramiento profesional adecuado, a los efectos de despejar cualquier duda sobre la posibilidad de una reivindicación futura por parte de algún heredero´.




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