Viernes 1 de Agosto de 2014
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Terminemos el alquiler en paz

El convenio de desocupación es un escrito que el propietario puede hacerle firmar en forma voluntaria al inquilino para garantizar que se irá del inmueble en las fechas previstas. Puede servirle, también, como extensión del plazo de permanencia del ocupante una vez finalizado el contrato de alquiler. Y además, para cancelar un contrato anticipadamente. Pero, para que pueda hacerse cumplir en forma rápida e indiscutible, debe ratificarse ante la Justicia.


¿Debo ratificar el convenio de desocupación ante la Justicia?
Sí. Para ello, se citarán a las partes a ratificar judicialmente con sus firmas el acuerdo que previamente realizaron en forma privada. De esta manera, el convenio adquiere el efecto propio de una sentencia. Esto destraba los conflictos que pudieran suscitarse a la hora del desalojo, porque el juez ya se expidió en su momento sobre el caso y no va a quedar lugar para la discusión frente a un eventual reclamo del inquilino.

¿Dónde lo hago validar judicialmente?
Ante el fuero Civil en la Ciudad de Buenos Aires y ante el Civil y Comercial si el inmueble arrendado se encuentra en la Provincia de Buenos Aires.

¿Puede el juez rechazar el convenio?
Si no cumple con los formalismos requeridos, sí. Por lo tanto, conviene consultar a un abogado para que asesore a los firmantes y supervise el texto del convenio.

¿Puedo ratificar el convenio una vez vencido el contrato de alquiler?
Sí, el trámite puede hacerse en cualquier momento. Pero recuerde que el convenio es de carácter voluntario y, si el inquilino no lo firmó durante la vigencia del contrato de alquiler, difícilmente acepte hacerlo después que venció.

¿Qué debe tener un convenio de desocupación?
La firma del propietario y del inquilino, la fecha de celebración del convenio y la fecha de vencimiento del plazo para desalojar el inmueble. Es fundamental que este acuerdo de partes se realice en presencia de un escribano público, a fin de disipar las dudas sobre la veracidad de las firmas.

Debe tenerse en cuenta que el convenio realizado antes o el mismo día de la firma del contrato de locación, carecen de validez alguna, por lo que sólo podrá hacerse en los días sucesivos. Esta condición pretende resguardar la libertad del inquilino de negarse a firmarlo y evitar cualquier presión que pudiera llegar a recibir por parte del propietario.

¿Conviene avisarle al inquilino que debe dejar la propiedad?
Sí. Aunque la fecha del desalojo esté establecida en el convenio, es aconsejable enviarle con un mes de anticipación un aviso fehaciente (carta a firmar por las partes) para recordarle que no habrá renovación del contrato. Es una manera de ganar tiempo, sin tener que esperar a la finalización del contrato para enviarle la intimación de desalojo.

Si el inquilino no se va, ¿quién me paga el tiempo que se quedó de más?
Al final del juicio, el inquilino tendrá que hacerse cargo de las pérdidas que le causó al dueño del inmueble. Esta exigencia tendrá que figurar expresamente en el contrato de locación, a fin de asegurar el pago efectivo de las cuotas por el tiempo que se quedó de más. Porque, todo lo que el contrato omite, está sujeto a discusión. En otras palabras: ´aquello que no está prohibido, está permitido´.

El inquilino me pide tiempo, ¿qué puedo hacer?
Esta situación es muy frecuente. Muchas veces conviene tener un margen de tolerancia y acordar una retirada pacífica, que terminar embarcándose en un largo juicio de desalojo. Aquí, el convenio de desocupación puede serle de gran ayuda.

Si no hicieron ningún convenio, el propietario puede proponerle firmar uno y aprobarlo judicialmente, con el fin de extender unos meses más el plazo de desalojo establecido en el contrato de alquiler. En el mismo convenio, el propietario tiene la posibilidad de pactar una modificación en la cuota de alquiler, ya que ésta se fija sin que medie ningún contrato.

Una prórroga del plazo dada al inquilino, ¿puede tomarse como un nuevo contrato?
No. Un reacomodamiento de las fechas de desalojo, pactado en el convenio de desocupación, no significa la celebración de un nuevo contrato de alquiler.

¿El garante tiene que firmar también el convenio de desocupación?
Siempre conviene que participe del acuerdo. Pero, de no firmarlo, si el plazo del convenio de desocupación coincide con la fecha de vencimiento del contrato, no surgirá ningún inconveniente, pues el garante ya se había comprometido a responder por el inquilino en esos términos. En este caso, el juez ratificará el convenio sin necesidad de participar al garante.

Si le extiendo el plazo al inquilino, ¿el garante responde si no se va?
Los jueces no comparten un mismo criterio al respecto. Algunos sostienen que la responsabilidad del garante concluye con la restitución del inmueble al propietario, en tanto otros consideran que si el garante no firma el convenio de desocupación con la prórroga de la fecha acordada en el contrato, tampoco tiene por qué asumir responsabilidades distintas a las allí pactadas.

Nuestro consejo
Para evitarse problemas innecesarios, recomendamos que el o los garantes firmantes del contrato de alquiler, participen también de la confección del convenio de desocupación y de su ratificación judicial.


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