Miércoles 16 de Abril de 2014
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Desalojos rápidos

Los inquilinos con contratos vencidos o alquileres impagos podrán ser desalojados en forma inmediata. La medida genera controversias entre los propietarios, aliviados por la rapidez de las acciones, y los inquilinos, que pueden ser víctimas de abusos de los locadores y terminar en la calle.


De ahora en más, los inquilinos que no paguen más de dos meses de alquiler o quieran perpetuarse en la casa después de vencido el contrato, van a tener que irse al instante. Así lo dispone la nueva modificación del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, que entró en vigencia el 22 de mayo.

La norma - que permite al propietario interponer una demanda, previo depósito de una fianza, para solicitar el desalojo rápido del inquilino por vencimiento del contrato o por falta de pago – va a propiciar una serie de conflictos.

Varios especialistas coinciden en afirmar que se trata de una medida adecuada llevada adelante en el momento menos oportuno. La pesificación de los contratos de alquiler en dólares y la eliminación del CER que se pensaba aplicar para actualizar las cuotas, fueron motivo de los primeros roces pos convertibilidad entre inquilinos y propietarios. La posibilidad de consumar un desalojo antes de la finalización del juicio, puede inundar otra vez los juzgados con recursos de amparo tildando de inconstitucional la medida.

“Habrá que esperar ver cómo funciona la medida en los próximos días, pero yo creo que va a generar conflictos”, expresó a Defiéndase el doctor Luis Octavio Rodríguez, especialista en derecho civil.

Explicó que los problemas se van a suscitar en aquellos casos que el propietario “pida el desalojo porque, según él, venció el contrato hace tres años, y resulta que a lo mejor en el medio hubo prórrogas o renovaciones verbales, que están previstas. El juicio puede darle la razón, pero mientras tanto, el inquilino se quedó en la calle”.

Sin embargo, el abogado no abrió juicio sobre la bondad o maldad de la norma. Quien sí lo hizo fue Geraldine Frezza, directora de asesoramiento legal de la Asociación defensora de inquilinos de la República Argentina (ADIRA).

Señaló que esta situación “favorece claramente a los propietarios de los inmuebles y al mercado inmobiliario, que son los que lucran con los contratos de locación”.

Agregó que es el peor momento para poner en vigencia esta ley, “que ha puesto en una situación de indefensión total a quienes en muchos casos no tendrán dónde ir a vivir con sus muebles y su familia”.

Aceptó, en cambio, la idea de agilizar los desalojos al decir que “yo no digo que no existan”, pero se quejó por una ley que “pone blanco sobre negro, al extremo de que el inquilino quede sin defensa”.

El desalojo inmediato es, sin embargo, una buena noticia para los propietarios, cuyos inquilinos son incumplidores. Antes de este sistema, los primeros debían esperar al término del proceso para recuperar la propiedad, lo que podría llevar dos o tres años. Durante ese período, el inquilino seguía ocupando el inmueble y su abogado interponiendo apelaciones para dilatar el juicio lo más posible.

“La ventaja actual es la rapidez, - afirmó Gastón Sotelo, especialista en derecho civil - porque antes lo más rápido que se podía conseguir un desalojo era homologando un convenio de desocupación, que consistía en una condena a futuro si el inquilino incumplía”.

¿En qué consiste la reforma?
Hasta ahora, el desalojo inmediato podía concretarse cuando la propiedad fuera ocupada por intrusos. La nueva modificación procura la restitución del inmueble al propietario ante la falta de pago del inquilino o por contrato vencido. No faculta el desalojo previo al juicio por algún otro incumplimiento contractual.

Para garantizar la veracidad de la demanda y proteger al inquilino de un posible abuso, el propietario debe depositar dinero o bienes embargables como fianza, los que serán estimados por el juez en relación con el valor del inmueble en cuestión.

Además se prevé una multa de hasta 20 mil pesos a favor del inquilino para los casos en se compruebe al final del juicio, que el propietario ocultó datos o mintió.

¿Por qué no se incluyó el desalojo rápido por daños a la propiedad?
Porque tanto ese como otros incumplimientos, dependen mucho más de las pruebas que puedan presentarse en el juicio. En cambio, la falta de pago o el vencimiento contractual son más fáciles de constatar.

La suspensión por 180 días de las ejecuciones, ¿rige para los desalojos?
No. Esta medida prevista en el artículo 12 del decreto 214, suspende la tramitación de los procesos judiciales, ejecuciones y medidas cautelares, dentro de las cuales no se incluyen los desalojos, que comportan un proceso especial.

Los juicios previos al 22 de mayo, ¿permiten el desalojo rápido?
No. Como la norma no tiene carácter retroactivo, los procesos anteriores a esa fecha deberán esperar la sentencia definitiva para desalojar al inquilino en falta.


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