Problema para el inquilino: El garante que no quiere renovar

El contrato de alquiler finalizó el 30 de marzo y Verónica todavía no encontró un familiar, amigo o conocido que quiera salirle de garante. La persona que se ofreció anteriormente tiene deudas y no puede renovarle esta vez la fianza. Está desesperada porque sabe que tiene los días contados en ese departamento.

Sin un contrato nuevo, para el cual precisa de la firma de un garante, Verónica sabe que está atada al estado de ánimo de la propietaria. "En cualquier momento puede decirme que me vaya, y sé que tiene derecho a hacerlo, pero si me dice que desocupe el departamento mañana mismo, yo no tengo adonde ir", se angustió la mujer.

Hace dos años vive allí con su pareja, en el barrio porteño de Palermo. La propietaria nunca se quejó de los inquilinos, porque desde que lo habitan el departamento está intacto. Pero no quiere arriesgarse a firmar un nuevo contrato sin el respaldo de un garante.

Verónica comprende los temores lógicos de la dueña, pero necesita encontrar una solución rápida antes que sea tarde y llegar a un acuerdo que le garantice un techo seguro mientras no aparece un nuevo garante.

Me quedé sin garante del alquiler; ¿puedo exigir al dueño la renovación del contrato?
No. El garante es la tercera pata de un contrato de alquiler, que completan el propietario y el inquilino. Es quien responde con su patrimonio ante la resistencia del inquilino a abandonar la propiedad y por las deudas o daños que cause durante su permanencia.

Es obvio que de los tres sujetos implicados, el único prescindible parece ser el garante, sin el cual se podría llegar a constituir un contrato. Pero su ausencia significa un salto sin red para el propietario, que difícilmente esté dispuesto a enfrentar.

¿Cómo puedo hacer para continuar en el inmueble hasta conseguir garante?
La respuesta a esta pregunta la tiene el propietario, puesto que sólo si lo desea puede ceder al pedido del inquilino de vivir en el inmueble sin una garantía que lo avale. En caso que ambos tengan un buen diálogo y estén abiertos a encontrar soluciones - aunque éstas sean provisorias -, pueden barajarse las siguientes alternativas:

a) Firmar entre el propietario, garante en vigencia e inquilino, un convenio accesorio dentro del mismo contrato ya vencido o a punto de vencer, por un plazo de 3 meses, a los fines de darle tiempo al último de encontrar otro garante. Vencido el plazo, propietario y garante acodarán:

1) la extensión de esta modalidad con otro plazo
2) la firma de un nuevo contrato (de conseguir nuevo garante)
3) la intimación de desalojo al inquilino.

La ventaja de este acuerdo es que no significa un riesgo para el propietario, pues no implica la renovación de un contrato por otros dos años ni el impedimento de echar al inquilino cuando quiera, ya que sólo precisa alegar el fin del contrato para poder exigir el desalojo en forma inmediata. El garante, en tanto, se compromete por un plazo mucho menor al de dos o tres años que se requiere para un alquiler.

b) Como segunda opción puede ser que el inquilino sin garante a la vista ofrezca, si tiene, un bien en garantía (un terreno o un automóvil) para asegurar al propietario la efectividad del cobro ante cualquier destrozo en el inmueble o una eventual deuda de alquileres.

c) Una tercera idea es multiplicar el monto del depósito en garantía hasta obtener el consentimiento del propietario, que va a sentirse tranquilo de saber que dispone de ese dinero extra como garantía de un posible resarcimiento por daños.

Si el inquilino no quiere irse hasta conseguir un garante, ¿quién responde por su terquedad?
El que firmó como garante del contrato. De acuerdo con la ley, el garante es responsable de todo aquello que suceda con el inmueble hasta el día en que el inquilino entrega las llaves.

Con la incorporación de la Ley 25.628 al Código Civil en agosto de 2002, el garante se libró de la pesada carga de continuar atado al contrato cuando propietario e inquilino decidían prorrogarlo sin su consentimiento. No obstante, la obligación del garante persiste hasta el momento del desalojo y será él quien deba afrontar los posibles daños o deudas causados por el inquilino.

Problema para el propietario: Un garante poco sólido

Lorena está preocupada. Tiene su departamento en alquiler, con inquilinos habitándolo, y un garante de 80 años y enfermo. No sabe como puede reclamar el pago del alquiler si los inquilinos se niegan a hacerlo. 

Si el garante muere o desaparece, ¿puedo resolver el contrato?
Sí. Pero esta condición debe estar expresada en el contrato de alquiler. Por lo general, en los contratos suele pactarse que, si muere el garante o vende la propiedad puesta en garantía, es el inquilino quien debe notificar de esta situación al propietario y obligarse a ofrecer una garantía nueva en un plazo de tiempo razonable. Un mes, por ejemplo.

Si el inquilino lo sabía y no avisó, ¿puede recibir sanciones?
La ley de alquileres no prevé sanciones o apercibimientos para los inquilinos que callen esa información. Pero dentro del reglamento del contrato las partes pueden fijar de común acuerdo una multa por cada día de omisión del inquilino sobre la ausencia del garante. Se presume que garante e inquilino se conocen y se tienen mutua confianza, por lo que cualquier inconveniente en uno de ellos debería saberlo el otro y notificarlo en forma inmediata al propietario.

¿Puede el garante vender la propiedad afectada por la garantía?
Sí. La garantía no inmoviliza la propiedad para su venta o para la constitución de otra garantía. La conformidad del fiador para afectar su inmueble a tal situación, no traba la matrícula de la propiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Por esta razón, los garantes truchos suelen ofrecer el bien a cuanto inquilino necesitado haya dando vueltas. La operatoria de estos señores es por demás sencilla y puede desarrollarse a las sombras de la ley: publican un aviso en el diario ofreciendo la propiedad como garantía a quienes estén impedidos de conseguirla de otro modo, sobre todo a los inmigrantes sin parientes en el país o a personas de bajos recursos. Cuando sumaron bastantes ofrecimientos o cuando uno de los inquilinos se encuentra en problemas, transfieren el inmueble a un cómplice que oficiará luego como nuevo garante, escapando así del peso de la Justicia.

¿Puedo accionar contra el comprador de la propiedad?
No. Salvo que el nuevo adquirente del inmueble lo haya hecho de mala fe. En ese caso cabe la posibilidad de que el propietario damnificado inicie un juicio de simulación contra vendedor y comprador, si es que puede demostrar (a raíz del precio irrisorio por el que escrituraron o porque ambos se conocían de antemano, etc.) que hubo mala fe de las partes y que se trató de una venta simulada. De todos modos, este tipo de denuncias son muy difíciles de probar.

Si el garante vende la propiedad, ¿me quedo sin garantía?
No. El garante está obligado a responder con los otros bienes que tenga a su nombre. En caso de muerte, son los herederos los responsables de la garantía, contra los que debería accionar el propietario ante un eventual juicio por ejecución de alquileres.

Si el garante vende el inmueble para insolventarse y no cuenta con otros bienes propios, el propietario puede exigir la inhibición general sobre los bienes futuros que pudiera adquirir.

¿Como puedo saber si el garante es trucho?
Esta averiguación se realiza con un pedido de informe de dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, donde aparecen los pedidos de frecuencia de informes de los últimos 90 días. También puede hacerse llamando por teléfono a la Cámara Inmobiliaria Argentina, que creó un registro de “garantes no aptos”, en el que figuran los pedidos de informe de dominio de 3 años a esta fecha.

Pero ninguno de estos registros asegura al propietario la confiabilidad del garante. Este puede no aparecer en los pedidos de informe simplemente porque nadie preguntó por él, y a la vez tener ofrecida su propiedad como garantía en más de un alquiler.

Seria importante la creación de un registro de garantes, en el cual figuren las personas que dieron su propiedad en garantía por el periodo que dure esa obligación. “No estaría mal crearlo – dice el escribano Carlos Cartelle – porque si bien, con la reforma en mayo del código procesal, la importancia del garante en la Capital Federal disminuyó para los casos de desalojo (que son inmediatos previo pago de una fianza), continúa siendo necesaria para cuando hay que responder por los daños hechos a la propiedad alquilada”.

¿Que puedo hacer para evitar problemas con el alquiler?
Se sugiere a los propietarios tomar las siguientes precauciones:

- pedir al inquilino que presente, si es posible, más de un garante, sobre todo en alquileres de alto valor.

- verificar si el garante tiene afectado el inmueble puesto en garantía para otros alquileres, tiene trabado un embargo o está registrado como bien de familia.

- Si muere el garante, el propietario puede dirigir las acciones directamente contra sus herederos.

- Si desaparece o vende el inmueble, el propietario puede pedir la afectación de otros bienes a esa garantía.

- Si el garante se insolventa, el propietario puede exigir la inhibición general de los bienes futuros.

Estudio JURIVIS S.C.